Cada vez es más habitual que quienes poseen una segunda vivienda –como la vivienda en la playa, una casa rural o un apartamento- decidan sacarle cierto rendimiento recurriendo al alquiler vacacional, ya sea ofreciendo las mismas en portales especializados (como Airbnb, HouseTrip, Only-apartments, etc.), cediéndola a entidades que explotan este tipo de viviendas o bien alquilándolas directamente sin ningún intermediario.

Lo que no todo el mundo sabe es que, alquilar una casa, aunque sean por cortos periodos de tiempo, tiene consecuencias fiscales que deben reflejarse en la declaración de la Renta.

Nos referimos a viviendas que no están alquiladas durante todo el año, sino que se alquilan a turistas por días, fines de semanas, semanas enteras o incluso meses y que permanecen vacías el resto del año. El alquiler no se realiza como actividad económica ni se prestan servicios de hostelería.

Pues bien, en estos casos, el propietario de la vivienda deberá distinguir en su declaración de la Renta entre los periodos en los que la vivienda se encuentre alquilada y aquellos en los que se encuentren vacía, ya que la tributación en uno u otro caso será diferente.

Tributación de la vivienda por el tiempo que ha estado alquilada

Por el periodo de tiempo durante el cual la vivienda ha estado alquilada, su propietario deberá declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario. El importe a integrar en su declaración de la Renta será el rendimiento neto, es decir, de los ingresos totales obtenidos por los alquileres, la ley permite deducir una serie de gastos que se consideran fiscalmente deducibles. Con carácter general podrán deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, entre ellos los siguientes:

Intereses y gastos de financiación. Serán gastos deducibles los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, así como otros gastos de financiación como comisiones de apertura, gastos de formalización de la hipoteca, los gastos de aval bancario, etc.

Gastos de conservación y reparación de la vivienda. A estos efectos, se consideran gastos de conservación y reparación los gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en buen estado, como arreglos de instalaciones, pintura, sustitución de caldera, entre otros. Por el contrario, no son deducibles las cantidades destinadas a la ampliación y mejora de la vivienda, ya que las mismas incrementan su valor de adquisición.

Los tributos y recargos no estatales, como el IBI, la tasa de basura, etc.

Los gastos pagados a terceros por servicios personales, tales como gastos de administración, portería, jardinería, gastos de comunidad, etc.

Las rentas de dudoso cobro cuando esta circunstancia quede suficientemente justificada, entendiéndose cumplido este requisito cuando el deudor se encuentre en situación de concurso o cuando entre la primera gestión de cobro y la finalización del periodo impositivo hubieran transcurrido al menos 6 meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Los gastos de formalización del arrendamiento y de defensa jurídica relativos a la vivienda.

El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, cuando sean pagados por el propietario.

Los gastos por servicios o suministros propios de la vivienda (agua, luz, gas, etc…) cuando los pague el propietario.

Las cantidades destinadas a la amortización de la vivienda, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Con carácter general se podrá deducir por este concepto el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición de la vivienda o valor catastral de la misma (en ambos casos, sin incluir el valor del suelo).Los gastos por intereses, financiación, reparación y conservación tienen como límite el importe íntegro de los ingresos obtenidos por el alquiler, lo que implica que el resultado de deducir estos gastos no puede arrojar un saldo negativo. Las cantidades no deducidas por este motivo podrán deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.

Ahora bien, dado que la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, la mayoría de estos gastos no serán deducibles en su totalidad, sino que habrá que prorratearlos, siendo únicamente deducible en proporción al periodo de tiempo en el que la vivienda ha estado alquilada. Así ocurre con los gastos de suministros o la amortización, por ejemplo. Sin embargo, otros gastos directamente relacionados con el alquiler sí son deducibles en su totalidad, como por ejemplo el coste de los anuncios para arrendar la vivienda.

Tributación de la vivienda correspondiente al tiempo que la misma ha estado desocupada

Por el tiempo que la vivienda no ha estado alquilada, el propietario deberá tributar como imputación de rentas inmobiliaria. Esto implica que, por el simple hecho de ser propietario de la vivienda, deberá incluir en su base imponible general como renta imputada, la cuantía resultante de aplicar el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años. Esta imputación de renta deberá realizarse en la parte proporcional al periodo de tiempo en el que la vivienda ha estado vacía, y no se admitirá la deducción de ningún gasto.

Cabe recordar que esta imputación de rentas inmobiliarias deberá realizarse cuando se trate de inmuebles que no tengan la condición de vivienda habitual del contribuyente.

Puede suceder, y no es poco habitual, que el propietario de una vivienda decida alquilar temporalmente, por ejemplo, durante el mes de vacaciones, su propia vivienda habitual. En estos casos conviene ser cautelosos e informarse de las consecuencias fiscales que este alquiler ocasional puede acarrear, ya que puede suponer un coste fiscal si el contribuyente en cuestión venía aplicándose la deducción por inversión en vivienda habitual.

Según el criterio de la Dirección General de Tributos, al ser arrendada la vivienda, aunque sea por cortos periodos de tiempo, en ese ejercicio esta pierde el carácter de vivienda habitual, y con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual a la que se tenía derecho.

Esto ocurre porque, para que la vivienda tenga el carácter de habitual, se exigen dos requisitos: (i) que constituya la residencia habitual del contribuyente, lo que implica residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone la utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente y, (ii) el pleno dominio de la misma.

No obstante, si posteriormente la vivienda vuelve a adquirir el carácter de habitual, el contribuyente volverá a poder practicarse la deducción por adquisición de vivienda habitual. Se considera que la vivienda vuelve a tener la condición de vivienda habitual a partir del momento en el que se vuelva a residir en ella con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años, contados desde esa fecha. Así, la deducción se podrá aplicar desde el primer ejercicio en el que se vuelva a residir en ella con esta intención, no siendo necesario esperar al transcurso de esos tres años, aunque si no se respeta dicho plazo, se perderá el derecho a las deducciones practicadas y el contribuyente deberá devolver el importe de las mismas.

octubre 24, 2016

Deducción por alquiler de vivienda

Se flexibiliza la deducción por alquiler de vivienda

La última reforma del Impuesto sobre la Renta suprimió a partir de 2015 la deducción por alquiler de vivienda habitual que podían practicarse los inquilinos, aunque está supresión no fue de forma total, ya que se estableció un régimen transitorio que permitía seguir aplicando la deducción a determinados inquilinos.

En base a este régimen transitorio, los arrendatarios que pueden seguir aplicándose la deducción, siempre que se cumplan los requisitos de rentas máximas establecidos en la ley, son aquellos que hubiesen firmado el contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015 y satisfecho cantidades en concepto de alquiler por ello.

Es decir, que la aplicación de la deducción a partir del 2015 se condiciona a que el contribuyente hubiera tenido derecho a la aplicación de la deducción con anterioridad a ser suprimida y que la vivienda continuase siendo la misma.

En un principio, la aplicación de este régimen transitorio se interpretó considerando de aplicación la deducción únicamente durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento que se había firmado antes de 2015, de modo que si se firmaba un nuevo contrato a partir de 2015, aunque fuese en relación con la misma vivienda, se perdía la deducción. Esto suponía que la prórroga del contrato otorgaba el derecho a la deducción pero la firma de un nuevo contrato no.

Sin embargo, el panorama ha cambiado recientemente, ya que Dirección General de Tributos ha interpretado que procede aplicar también la deducción en dos supuestos. Por un lado, se permite aplicar la deducción cuando, una vez finalizado el contrato por agotarse el plazo máximo fijado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se firme un nuevo contrato con el mismo arrendador y sobre el mismo inmueble. Por otro lado, también procederá aplicar la deducción en el supuesto de transmisión de la vivienda por el arrendador.

junio 13, 2016

Eliminación de la clausula suelo

Implicaciones fiscales derivadas de la eliminación de la clausula suelo

La anulación de la clausula suelo de su préstamo hipotecario puede tener consecuencias fiscales que deben ser tenidas en cuenta a la hora de hacer la declaración de la Renta.

Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2013 que consideró abusiva la fijación de clausulas suelo, muchos han sido los hipotecados que han emprendido acciones judiciales contra la entidad financiera. Aunque la casuística es enorme y hay que revisar bien cada caso en concreto, conviene tener presente cual es el criterio de hacienda y que consecuencias fiscales puede tener la anulación de la clausula suelo por sentencia judicial.

¿Qué efectos tiene para el contribuyente la devolución de los intereses del préstamo hipotecario pagados de más?

Según el criterio de la AEAT, con carácter general dicha devolución no tendrá efectos en la declaración de la Renta, ya que la devolución por parte del banco de los intereses pagados por préstamos hipotecarios en virtud de la anulación de las cláusulas suelo no supondrá rendimiento o ganancia para el contribuyente al considerarse que su pago constituye únicamente una aplicación de renta siempre que dichos intereses no hayan sido objeto de deducción por parte del contribuyente de los rendimientos del capital inmobiliario o de los rendimientos de actividades económicas.

¿Y si se hubiera practicado la deducción por vivienda habitual? ¿Deben regularizarse los ejercicios anteriores?

Si dichos intereses formaron parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, el contribuyente deberá proceder a regularizar las deducciones practicadas de aquellos ejercicios en los que incluyó en la base de la deducción los intereses devueltos. Esto implica que se deberán presentar declaraciones complementarias de todos los ejercicios que tenga que regularizar y que no se encuentren prescritos. Ahora bien, conviene precisar que el límite máximo de base de deducción es de 9.040 euros, por lo que habrá que comprobar para cada ejercicio en concreto en que se aplicó la deducción, si operó el limite o no. Es decir, si las cantidades pagadas al banco en cada ejercicio en concepto de capital más intereses excedieron de dicha cantidad, ya que puede suceder que aun restando los intereses devueltos, la cantidad total pagada en dicho ejercicio supere los 9.040 euros. Y, en ese caso, al haber operado el límite de base de deducción no procedería regularizar.

¿Cual es tratamiento fiscal de los gastos de abogado, procurador y tasas judiciales derivados de la demanda a la entidad financiera?

Los gastos en que incurra el contribuyente en su demanda contra la entidad financiera por la cláusula suelo (abogado, procurador y tasas judiciales) en cuanto destinados a la eliminación de la misma o a su minoración, deben considerarse gastos derivados de la financiación ajena con la que se ha procedido a adquirir la vivienda habitual, por lo que deben formar parte de la base de deducción, teniendo en cuenta el límite máximo fijado de 9.040 euros anuales.

¿Y si además de recuperar el exceso de los intereses pagados se percibe una cantidad en concepto de indemnización?

En este caso, las cantidades percibidas en concepto de indemnización si darían lugar a una ganancia patrimonial a integrar en la Base Imponible General del IRPF, tributando al tipo de gravamen progresivo.

Similar tratamiento se le dará a las cantidades percibidas en concepto de interés legal desde el vencimiento de cada cuota hasta la fecha de la sentencia, ya que dicho interés tiene carácter indemnizatorio, por lo que los intereses indemnizatorios y tributarán como ganancia patrimonial del período impositivo en el que se perciban, aunque en este caso, esta ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro, por lo que el impacto fiscal será algo menor.

Otra forma de devolución: la compensación con el principal pendiente de amortización mediante el recalculo del cuadro de amortización

Las cantidades cobradas en exceso pueden devolverse compensando con el principal que aún quede pendiente de amortización mediante el recalculo del cuadro de amortización del préstamo. En este caso, no tiene repercusión en el IRPF, toda vez que supone que parte de la cuota del préstamo abonada en concepto de intereses ahora se entiende abonada en concepto de amortización, ya que tanto la amortización como los intereses dan derecho a la deducción que el contribuyente haya podido practicar.

abril 14, 2016

Alquiler de viviendas

Alquiler de viviendas Las comunidades autónomas empiezan a reclamar el pago del ITP al inquilino

En los últimos tiempos algunas Comunidades Autónomas han comenzado a reclamar el pago del ITP de los alquileres de vivienda, por lo que conviene recordar quién, cómo y cuándo debe pagar este Impuesto.

Aunque los arrendamientos de vivienda han estado siempre sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad TPO, la realidad es que, en la práctica, las Comunidades Autónomas no lo estaban exigiendo hasta ahora, por lo que son muy pocos los inquilinos que liquidan e ingresan el Impuesto.

Recientemente, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, Cataluña, Asturias, Andalucía y Galicia, han empezando a exigir el Impuesto, el cual están liquidando de forma masiva, siempre que no esté prescrito, exigiendo además los intereses de demora por no haberlo ingresado en plazo. Ténganse en cuenta que la Administración no podrá exigir el pago del impuesto si hubiese transcurrido el plazo de 4 años desde la finalización del plazo en que debió declararse e ingresarse (periodo voluntario).

¿Quién está obligado al pago del impuesto?

El sujeto pasivo del Impuesto es el arrendatario (inquilino), por lo que será él quien deba satisfacer el impuesto. No obstante, en caso de impago, la norma establece que será responsable subsidiario el arrendador, si hubiera cobrado el primer plazo de la renta estipulada. Lo anterior siempre que el arrendamiento se lleve a cabo entre particulares.

Si el arrendatario fuera empresario o profesional, la operación se encontraría sujeta a IVA (pero exenta si el destino es vivienda) y no a ITP.

¿Cuánto hay que pagar por el Impuesto?

La cuota del Impuesto se calcula aplicando sobre la base liquidable la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiera aprobado tarifa propia, se aplica la escala estatal:

Euros
Hasta 30,05	0,09
De 30,06 a 60,10	0,18
De 60,11 a 120,20	0,39
De 120,21 a 240,40	0,78
De 240,41 a 480,81	1,68
De 480,82 a 961,62	3,37
De 961,63 a 1.923,24	7,21
De 1.923,25 a 3.846,48	14,42
De 3.846,49 a 7.692,95	30,77
De 7.692,96 en adelante	0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

Base sobre la que se aplica la tarifa: servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato.

No obstante, cuando en el contrato no constase la duración, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, en caso de continuar vigente transcurrido dicho periodo.

En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

¿Cuándo y cómo se debe liquidar el Impuesto?

El Impuesto se liquida una sola vez por todo el periodo de duración del contrato y podrá satisfacerse mediante la utilización de efectos timbrados (en los arrendamientos de fincas urbanas) o en metálico empleando el modelo 600 de autoliquidación, el cual deberá presentarse en el plazo de 30 días desde la celebración del contrato.

Ejemplo:

Supongamos que el 20 de enero de 2016 se firma un contrato de alquiler de vivienda cuya duración es de 5 años, siendo el alquiler mensual a satisfacer de 1.500 euros.

Base imponible………………………………………90.000 euros

(1.500 *12*5)

Cuota tributaria………………………………….. 359,99 euros

Hasta 7.692,95……30,77 €

Resto………………………..(100.307,05/ 6,01) * 0,024040 = 329,22 €

(90.000 – 7.692,95)

Si transcurrido los 5 años las partes decidiesen prorrogar el contrato, supongamos por 3 años más, el arrendatario deberá liquidar el impuesto por dicho periodo.

Especialidades reguladas en algunas Comunidades Autónomas

Hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden haber regulado especialidades, por lo que conviene revisar la normativa propia de cada comunidad autónoma.

Por ejemplo, Comunidades Autónomas como Galicia y Aragón han regulado una bonificación en la cuota del 100%, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos. En Andalucía, también se ha establecido una bonificación del 100% en la cuota, cuando se trate de la constitución y ejercicio de opción de compra de arrendamientos vinculados a operaciones de dación en pago. La Rioja ha regulado su propia escala de gravamen.

Categoría: Inmobiliario

Tributación de la vivienda

La tributación en el IRPF del alquiler vacacional