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Tributación de los arrendamientos

Fiscalidad en los alquileres ¿vivienda o local?

Invertir en inmuebles para su posterior alquiler es una opción bastante común y rentable para un particular. La presente Nota tiene como finalidad analizar de manera sintética la tributación por un particular derivada tanto de la compra como del alquiler de ese inmueble, pudiendo ser éste un local comercial o una vivienda y, además, diferenciando si el inmueble es nuevo o usado.

1.- Compra de una vivienda como inversión.

1.1.- Costes fiscales derivados de la compra de la vivienda. Los costes fiscales de la adquisición de una vivienda para su posterior arrendamiento serán los siguientes:

1.1.1.- Vivienda nueva: El particular que compra la vivienda nueva deberá soportar IVA al 10%, que en el caso de alquilar posteriormente la vivienda a particulares no podrá deducirse. Adicionalmente se ha de hacer frente al AJD que oscila entre el 0,1% y 2,5% en función de la operación y la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda nueva.

1.1.2.- Vivienda usada: La vivienda tributará por ITP a un tipo entre el 1% y un 11%, en función de las peculiaridades de la operación y la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda de segunda transmisión.

  1. 2.- Costes fiscales derivados del arrendamiento de la vivienda.

Una vez arrendada la vivienda, los rendimientos obtenidos por diferencia entre los ingresos y gastos fiscalmente deducibles tributarán al tipo progresivo del IRPF, con un tipo marginal máximo del 45%. En el caso de que la vivienda alquilada constituya la vivienda del inquilino el propietario tendrá una reducción del 60% del rendimiento a declarar. Esto es un beneficio fiscal muy interesante pues en tal caso la tributación máxima por IRPF de los rendimientos derivados del arrendamiento será del 18%.

En cuanto a las plusvalías a obtener en la venta de la vivienda tributan por el actual IRPF al tipo máximo del 23%. Existe actualmente un mecanismo de planificación fiscal a través de la inversión en vivienda puesto que la normativa de IRPF establece un supuesto de no-tributación en los casos de transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años. Este podría ser el caso del inversor quien puede trasladarse a partir de una edad determinada a vivir en la vivienda que se adquirió en su día como inversión para poner en alquiler y consolidar este beneficio fiscal a partir de los 65 años.

2.- Compra de un Local comercial como inversión.

2.1.- Costes fiscales derivados de la compra del local comercial.

En relación con la vivienda si se adquiere un local comercial generalmente los costes son inferiores:

2.1.1.- Local nuevo: El IVA soportado al 21% en la compra será generalmente deducible. Sólo se deberá soportar por la compra el AJD al tipo entre 0,1% y 2,5% en función de la operación y según la CCAA donde se encuentre el inmueble.

2.1.2.- Local usado: En la adquisición de un local comercial que no sea nuevo o reformado de manera sustantiva lo normal es la tributación por IVA al 21% que será deducible para el comprador, que deberá soportar el AJD al tipo máximo del 2,5% en función de la Comunidad donde radique el inmueble.

2.2.- Costes fiscales derivados del arrendamiento del local comercial.

La tributación por IRPF de los rendimientos derivados del alquiler del local no gozan de ninguna reducción como sucede en el alquiler de viviendas. Así, los rendimientos del alquiler -determinados computando los ingresos menos los gastos deducibles- tributarán al tipo marginal máximo del 45%.

En cuanto a las plusvalías obtenidas en la venta del local actualmente tributan por IRPF al tipo máximo del 23%.

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Alquiler de viviendas

Alquiler de viviendas Las comunidades autónomas empiezan a reclamar el pago del ITP al inquilino

En los últimos tiempos algunas Comunidades Autónomas han comenzado a reclamar el pago del ITP de los alquileres de vivienda, por lo que conviene recordar quién, cómo y cuándo debe pagar este Impuesto.

Aunque los arrendamientos de vivienda han estado siempre sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad TPO, la realidad es que, en la práctica, las Comunidades Autónomas no lo estaban exigiendo hasta ahora, por lo que son muy pocos los inquilinos que liquidan e ingresan el Impuesto.

Recientemente, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, Cataluña, Asturias, Andalucía y Galicia, han empezando a exigir el Impuesto, el cual están liquidando de forma masiva, siempre que no esté prescrito, exigiendo además los intereses de demora por no haberlo ingresado en plazo. Ténganse en cuenta que la Administración no podrá exigir el pago del impuesto si hubiese transcurrido el plazo de 4 años desde la finalización del plazo en que debió declararse e ingresarse (periodo voluntario).

¿Quién está obligado al pago del impuesto?

El sujeto pasivo del Impuesto es el arrendatario (inquilino), por lo que será él quien deba satisfacer el impuesto. No obstante, en caso de impago, la norma establece que será responsable subsidiario el arrendador, si hubiera cobrado el primer plazo de la renta estipulada. Lo anterior siempre que el arrendamiento se lleve a cabo entre particulares.

Si el arrendatario fuera empresario o profesional, la operación se encontraría sujeta a IVA (pero exenta si el destino es vivienda) y no a ITP.

¿Cuánto hay que pagar por el Impuesto?

La cuota del Impuesto se calcula aplicando sobre la base liquidable la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiera aprobado tarifa propia, se aplica la escala estatal:

Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

Base sobre la que se aplica la tarifa: servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato.

No obstante, cuando en el contrato no constase la duración, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, en caso de continuar vigente transcurrido dicho periodo.

En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

¿Cuándo y cómo se debe liquidar el Impuesto?

El Impuesto se liquida una sola vez por todo el periodo de duración del contrato y podrá satisfacerse mediante la utilización de efectos timbrados (en los arrendamientos de fincas urbanas) o en metálico empleando el modelo 600 de autoliquidación, el cual deberá presentarse en el plazo de 30 días desde la celebración del contrato.

Ejemplo:

Supongamos que el 20 de enero de 2016 se firma un contrato de alquiler de vivienda cuya duración es de 5 años, siendo el alquiler mensual a satisfacer de 1.500 euros.

Base imponible………………………………………90.000 euros

(1.500 *12*5)

Cuota tributaria………………………………….. 359,99 euros

Hasta 7.692,95……30,77 €

Resto………………………..(100.307,05/ 6,01) * 0,024040 = 329,22 €

(90.000 – 7.692,95)

Si transcurrido los 5 años las partes decidiesen prorrogar el contrato, supongamos por 3 años más, el arrendatario deberá liquidar el impuesto por dicho periodo.
 Especialidades reguladas en algunas Comunidades Autónomas

Hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden haber regulado especialidades, por lo que conviene revisar la normativa propia de cada comunidad autónoma.

Por ejemplo, Comunidades Autónomas como Galicia y Aragón han regulado una bonificación en la cuota del 100%, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos. En Andalucía, también se ha establecido una bonificación del 100% en la cuota, cuando se trate de la constitución y ejercicio de opción de compra de arrendamientos vinculados a operaciones de dación en pago. La Rioja ha regulado su propia escala de gravamen.