Anulación de la «Plusvalía municipal»

En aquellas ventas de inmuebles en las que no se haya producido una ganancia para el vendedor, el Tribunal Constitucional ha declarado nulo el cobro del Impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido por «plusvalía municipal».

La Sentencia del Tribunal Constitucional que declara nula la normativa Estatal es de fecha 11 de mayo de 2017. A partir de esta fecha los vendedores que hayan ingresado mediante autoliquidación la «plusvalía municipal» podrán iniciar el procedimiento de rectificación de la autoliquidación con solicitud de devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento en el que se presentó la auto-liquidación.

La problemática que se va a plantear en la solicitud de devolución será la acreditación de las pérdidas producidas en la venta del inmueble gravado por la «plusvalía municipal» pues el Tribunal Constitucional no ha aclarado este punto, que consideramos crucial a la hora de reclamar.

Para acreditar la existencia de pérdidas y que por tanto no se ha producido un incremento del valor de los terrenos en la venta del terreno lo normal será acudir a una prueba documental, que debería tener su inicio con la verificación del precio de compra y de venta indicado en las correspondientes escrituras públicas de compra y venta del inmueble. Además parece que se hace necesario aportar un informe de un perito inmobiliario independiente que además de reflejar la evolución a la baja de los precios del suelo del lugar donde se encuentra el inmueble vendido, indique además el valor del suelo desagregado tanto a fecha de compra como a fecha de venta.

Avanzando en el análisis del procedimiento si el Ayuntamiento desestima la solicitud inicial y deniega la devolución se abrirá el camino de la reclamación judicial, previo recurso de reposición obligatorio en su caso, más tarde ante el Tribunal Económico-Administrativo Local y, por último, en vía Jurisdiccional ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo y Tribunal Superior de Justicia correspondiente. Desde luego parece que el reconocimiento de las devoluciones no va a ser sencillo, pero habrá que intentarlo.

Íñigo Martín

Asesor Fiscal

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Alquiler de viviendas Las comunidades autónomas empiezan a reclamar el pago del ITP al inquilino

En los últimos tiempos algunas Comunidades Autónomas han comenzado a reclamar el pago del ITP de los alquileres de vivienda, por lo que conviene recordar quién, cómo y cuándo debe pagar este Impuesto.

Aunque los arrendamientos de vivienda han estado siempre sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad TPO, la realidad es que, en la práctica, las Comunidades Autónomas no lo estaban exigiendo hasta ahora, por lo que son muy pocos los inquilinos que liquidan e ingresan el Impuesto.

Recientemente, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, Cataluña, Asturias, Andalucía y Galicia, han empezando a exigir el Impuesto, el cual están liquidando de forma masiva, siempre que no esté prescrito, exigiendo además los intereses de demora por no haberlo ingresado en plazo. Ténganse en cuenta que la Administración no podrá exigir el pago del impuesto si hubiese transcurrido el plazo de 4 años desde la finalización del plazo en que debió declararse e ingresarse (periodo voluntario).

¿Quién está obligado al pago del impuesto?

El sujeto pasivo del Impuesto es el arrendatario (inquilino), por lo que será él quien deba satisfacer el impuesto. No obstante, en caso de impago, la norma establece que será responsable subsidiario el arrendador, si hubiera cobrado el primer plazo de la renta estipulada. Lo anterior siempre que el arrendamiento se lleve a cabo entre particulares.

Si el arrendatario fuera empresario o profesional, la operación se encontraría sujeta a IVA (pero exenta si el destino es vivienda) y no a ITP.

¿Cuánto hay que pagar por el Impuesto?

La cuota del Impuesto se calcula aplicando sobre la base liquidable la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiera aprobado tarifa propia, se aplica la escala estatal:

Euros
Hasta 30,05	0,09
De 30,06 a 60,10	0,18
De 60,11 a 120,20	0,39
De 120,21 a 240,40	0,78
De 240,41 a 480,81	1,68
De 480,82 a 961,62	3,37
De 961,63 a 1.923,24	7,21
De 1.923,25 a 3.846,48	14,42
De 3.846,49 a 7.692,95	30,77
De 7.692,96 en adelante	0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

Base sobre la que se aplica la tarifa: servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato.

No obstante, cuando en el contrato no constase la duración, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, en caso de continuar vigente transcurrido dicho periodo.

En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

¿Cuándo y cómo se debe liquidar el Impuesto?

El Impuesto se liquida una sola vez por todo el periodo de duración del contrato y podrá satisfacerse mediante la utilización de efectos timbrados (en los arrendamientos de fincas urbanas) o en metálico empleando el modelo 600 de autoliquidación, el cual deberá presentarse en el plazo de 30 días desde la celebración del contrato.

Ejemplo:

Supongamos que el 20 de enero de 2016 se firma un contrato de alquiler de vivienda cuya duración es de 5 años, siendo el alquiler mensual a satisfacer de 1.500 euros.

Base imponible………………………………………90.000 euros

(1.500 *12*5)

Cuota tributaria………………………………….. 359,99 euros

Hasta 7.692,95……30,77 €

Resto………………………..(100.307,05/ 6,01) * 0,024040 = 329,22 €

(90.000 – 7.692,95)

Si transcurrido los 5 años las partes decidiesen prorrogar el contrato, supongamos por 3 años más, el arrendatario deberá liquidar el impuesto por dicho periodo.

Especialidades reguladas en algunas Comunidades Autónomas

Hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden haber regulado especialidades, por lo que conviene revisar la normativa propia de cada comunidad autónoma.

Por ejemplo, Comunidades Autónomas como Galicia y Aragón han regulado una bonificación en la cuota del 100%, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos. En Andalucía, también se ha establecido una bonificación del 100% en la cuota, cuando se trate de la constitución y ejercicio de opción de compra de arrendamientos vinculados a operaciones de dación en pago. La Rioja ha regulado su propia escala de gravamen.