Fiscalidad en los alquileres ¿vivienda o local?
Invertir en inmuebles para su posterior alquiler es una opción bastante común y rentable para un particular. La presente Nota tiene como finalidad analizar de manera sintética la tributación por un particular derivada tanto de la compra como del alquiler de ese inmueble, pudiendo ser éste un local comercial o una vivienda y, además, diferenciando si el inmueble es nuevo o usado.
1.- Compra de una vivienda como inversión.
1.1.- Costes fiscales derivados de la compra de la vivienda. Los costes fiscales de la adquisición de una vivienda para su posterior arrendamiento serán los siguientes:
1.1.1.- Vivienda nueva: El particular que compra la vivienda nueva deberá soportar IVA al 10%, que en el caso de alquilar posteriormente la vivienda a particulares no podrá deducirse. Adicionalmente se ha de hacer frente al AJD que oscila entre el 0,1% y 2,5% en función de la operación y la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda nueva.
1.1.2.- Vivienda usada: La vivienda tributará por ITP a un tipo entre el 1% y un 11%, en función de las peculiaridades de la operación y la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda de segunda transmisión.
- 2.- Costes fiscales derivados del arrendamiento de la vivienda.
Una vez arrendada la vivienda, los rendimientos obtenidos por diferencia entre los ingresos y gastos fiscalmente deducibles tributarán al tipo progresivo del IRPF, con un tipo marginal máximo del 45%. En el caso de que la vivienda alquilada constituya la vivienda del inquilino el propietario tendrá una reducción del 60% del rendimiento a declarar. Esto es un beneficio fiscal muy interesante pues en tal caso la tributación máxima por IRPF de los rendimientos derivados del arrendamiento será del 18%.
En cuanto a las plusvalías a obtener en la venta de la vivienda tributan por el actual IRPF al tipo máximo del 23%. Existe actualmente un mecanismo de planificación fiscal a través de la inversión en vivienda puesto que la normativa de IRPF establece un supuesto de no-tributación en los casos de transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años. Este podría ser el caso del inversor quien puede trasladarse a partir de una edad determinada a vivir en la vivienda que se adquirió en su día como inversión para poner en alquiler y consolidar este beneficio fiscal a partir de los 65 años.
2.- Compra de un Local comercial como inversión.
2.1.- Costes fiscales derivados de la compra del local comercial.
En relación con la vivienda si se adquiere un local comercial generalmente los costes son inferiores:
2.1.1.- Local nuevo: El IVA soportado al 21% en la compra será generalmente deducible. Sólo se deberá soportar por la compra el AJD al tipo entre 0,1% y 2,5% en función de la operación y según la CCAA donde se encuentre el inmueble.
2.1.2.- Local usado: En la adquisición de un local comercial que no sea nuevo o reformado de manera sustantiva lo normal es la tributación por IVA al 21% que será deducible para el comprador, que deberá soportar el AJD al tipo máximo del 2,5% en función de la Comunidad donde radique el inmueble.
2.2.- Costes fiscales derivados del arrendamiento del local comercial.
La tributación por IRPF de los rendimientos derivados del alquiler del local no gozan de ninguna reducción como sucede en el alquiler de viviendas. Así, los rendimientos del alquiler -determinados computando los ingresos menos los gastos deducibles- tributarán al tipo marginal máximo del 45%.
En cuanto a las plusvalías obtenidas en la venta del local actualmente tributan por IRPF al tipo máximo del 23%.