La tributación en el IRPF del alquiler vacacional

Cada vez es más habitual que quienes poseen una segunda vivienda –como la vivienda en la playa, una casa rural o un apartamento- decidan sacarle cierto rendimiento recurriendo al alquiler vacacional, ya sea ofreciendo las mismas en portales especializados (como Airbnb, HouseTrip, Only-apartments, etc.), cediéndola a entidades que explotan este tipo de viviendas o bien alquilándolas directamente sin ningún intermediario.

Lo que no todo el mundo sabe es que, alquilar una casa, aunque sean por cortos periodos de tiempo, tiene consecuencias fiscales que deben reflejarse en la declaración de la Renta.

Nos referimos a viviendas que no están alquiladas durante todo el año, sino que se alquilan a turistas por días, fines de semanas, semanas enteras o incluso meses y que permanecen vacías el resto del año. El alquiler no se realiza como actividad económica ni se prestan servicios de hostelería.

Pues bien, en estos casos, el propietario de la vivienda deberá distinguir en su declaración de la Renta entre los periodos en los que la vivienda se encuentre alquilada y aquellos en los que se encuentren vacía, ya que la tributación en uno u otro caso será diferente.

Tributación de la vivienda por el tiempo que ha estado alquilada

Por el periodo de tiempo durante el cual la vivienda ha estado alquilada, su propietario deberá declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario. El importe a integrar en su declaración de la Renta será el rendimiento neto, es decir, de los ingresos totales obtenidos por los alquileres, la ley permite deducir una serie de gastos que se consideran fiscalmente deducibles. Con carácter general podrán deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, entre ellos los siguientes:

Intereses y gastos de financiación. Serán gastos deducibles los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, así como otros gastos de financiación como comisiones de apertura, gastos de formalización de la hipoteca, los gastos de aval bancario, etc.

Gastos de conservación y reparación de la vivienda. A estos efectos, se consideran gastos de conservación y reparación los gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en buen estado, como arreglos de instalaciones, pintura, sustitución de caldera, entre otros. Por el contrario, no son deducibles las cantidades destinadas a la ampliación y mejora de la vivienda, ya que las mismas incrementan su valor de adquisición.

Los tributos y recargos no estatales, como el IBI, la tasa de basura, etc.

Los gastos pagados a terceros por servicios personales, tales como gastos de administración, portería, jardinería, gastos de comunidad, etc.

Las rentas de dudoso cobro cuando esta circunstancia quede suficientemente justificada, entendiéndose cumplido este requisito cuando el deudor se encuentre en situación de concurso o cuando entre la primera gestión de cobro y la finalización del periodo impositivo hubieran transcurrido al menos 6 meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Los gastos de formalización del arrendamiento y de defensa jurídica relativos a la vivienda.

El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, cuando sean pagados por el propietario.

Los gastos por servicios o suministros propios de la vivienda (agua, luz, gas, etc…) cuando los pague el propietario.

Las cantidades destinadas a la amortización de la vivienda, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Con carácter general se podrá deducir por este concepto el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición de la vivienda o valor catastral de la misma (en ambos casos, sin incluir el valor del suelo).Los gastos por intereses, financiación, reparación y conservación tienen como límite el importe íntegro de los ingresos obtenidos por el alquiler, lo que implica que el resultado de deducir estos gastos no puede arrojar un saldo negativo. Las cantidades no deducidas por este motivo podrán deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.

Ahora bien, dado que la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, la mayoría de estos gastos no serán deducibles en su totalidad, sino que habrá que prorratearlos, siendo únicamente deducible en proporción al periodo de tiempo en el que la vivienda ha estado alquilada. Así ocurre con los gastos de suministros o la amortización, por ejemplo. Sin embargo, otros gastos directamente relacionados con el alquiler sí son deducibles en su totalidad, como por ejemplo el coste de los anuncios para arrendar la vivienda.

Tributación de la vivienda correspondiente al tiempo que la misma ha estado desocupada

Por el tiempo que la vivienda no ha estado alquilada, el propietario deberá tributar como imputación de rentas inmobiliaria. Esto implica que, por el simple hecho de ser propietario de la vivienda, deberá incluir en su base imponible general como renta imputada, la cuantía resultante de aplicar el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años. Esta imputación de renta deberá realizarse en la parte proporcional al periodo de tiempo en el que la vivienda ha estado vacía, y no se admitirá la deducción de ningún gasto.

Cabe recordar que esta imputación de rentas inmobiliarias deberá realizarse cuando se trate de inmuebles que no tengan la condición de vivienda habitual del contribuyente.

Puede suceder, y no es poco habitual, que el propietario de una vivienda decida alquilar temporalmente, por ejemplo, durante el mes de vacaciones, su propia vivienda habitual. En estos casos conviene ser cautelosos e informarse de las consecuencias fiscales que este alquiler ocasional puede acarrear, ya que puede suponer un coste fiscal si el contribuyente en cuestión venía aplicándose la deducción por inversión en vivienda habitual.

Según el criterio de la Dirección General de Tributos, al ser arrendada la vivienda, aunque sea por cortos periodos de tiempo, en ese ejercicio esta pierde el carácter de vivienda habitual, y con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual a la que se tenía derecho.

Esto ocurre porque, para que la vivienda tenga el carácter de habitual, se exigen dos requisitos: (i) que constituya la residencia habitual del contribuyente, lo que implica residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone la utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente y, (ii) el pleno dominio de la misma.

No obstante, si posteriormente la vivienda vuelve a adquirir el carácter de habitual, el contribuyente volverá a poder practicarse la deducción por adquisición de vivienda habitual. Se considera que la vivienda vuelve a tener la condición de vivienda habitual a partir del momento en el que se vuelva a residir en ella con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años, contados desde esa fecha. Así, la deducción se podrá aplicar desde el primer ejercicio en el que se vuelva a residir en ella con esta intención, no siendo necesario esperar al transcurso de esos tres años, aunque si no se respeta dicho plazo, se perderá el derecho a las deducciones practicadas y el contribuyente deberá devolver el importe de las mismas.